Una bona operació comença abans de publicar.

Sí. Tenir una hipoteca pendent no impedeix vendre l’habitatge. Cal acordar com es liquidarà el préstec i es cancel·larà la càrrega, o bé si el comprador assumirà el deute amb el consentiment del banc. La venda, per si sola, no t’allibera de l’obligació de pagar el préstec.

Es pot coordinar la venda amb el pagament del saldo pendent. Cal distingir cancel·lar el deute amb el banc de cancel·lar la hipoteca al Registre de la Propietat: pagar el préstec no esborra automàticament la càrrega registral. L’escriptura de cancel·lació hipotecària està exempta d’AJD, però això no elimina les despeses de formalització i tramitació que corresponguin.

Fonts oficials: BOE — Llei hipotecària, art. 82 i 118 · ATC — Cancel·lació d’hipoteca

Les arres són una quantitat que el comprador lliura al venedor en el marc de la compravenda. Els seus efectes depenen del tipus d’arres i del que s’hagi pactat: no totes permeten cancel·lar la compra perdent simplement l’import entregat.

Quan s’aplica el dret civil català, les quantitats entregades es presumeixen arres confirmatòries: acrediten la conclusió del contracte i són un avançament del preu. No donen, per si soles, un dret lliure de desistiment.

Les arres penitencials s’han de pactar expressament. Permeten desistir: si desisteix el comprador, les perd; si ho fa el venedor, les retorna doblades. Si el contracte preveu finançament bancari, la denegació documentada pot permetre desistir amb devolució si es compleixen els requisits de l’article 621-49 del Codi civil de Catalunya. No és una devolució automàtica per qualsevol denegació d’hipoteca.

Fonts oficials: BOE — Codi civil de Catalunya, art. 621-8, 621-37 i 621-49 (Llei 3/2017)

Sí, però vendre el pis no extingeix automàticament el lloguer ni obliga el llogater a marxar. El comprador ha de respectar l’arrendament en els termes que estableixi la normativa aplicable al contracte.

El llogater pot tenir dret de tempteig (comprar abans que un tercer en les condicions comunicades) i de retracte (adquirir després de la venda en els supòsits legals). Cal comprovar si hi ha una renúncia vàlida o alguna excepció. Encara que s’hagi pactat la renúncia, la Llei d’arrendaments urbans obliga a comunicar la intenció de vendre amb una antelació mínima de 30 dies a la formalització de la compravenda. Els contractes antics poden tenir un règim diferent.

Fonts oficials: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 14 i 25 · BOE — Reial decret llei 7/2019, disposició transitòria primera

Sí, però abans cal regularitzar l’herència i acreditar qui pot transmetre l’habitatge. En les successions regides pel dret català, l’herència s’adquireix amb l’acceptació; si el pis forma part d’una comunitat hereditària, vendre’l requereix l’acord unànime dels cohereus.

Fiscalment, heretar i vendre després són operacions diferents. L’herència tributa per l’impost sobre successions, amb les reduccions i bonificacions aplicables; el termini general de presentació i pagament és de sis mesos des de la defunció, no des de la venda. La venda posterior pot generar un guany o una pèrdua patrimonial a l’IRPF, i cal revisar la plusvàlua municipal tant en l’herència com en la venda.

Fonts oficials: BOE — Codi civil de Catalunya, llibre quart, art. 411-5 i 463-5 · ATC — Termini de l’impost sobre successions · BOE — Llei de l’IRPF, art. 33–36 · BOE — Llei d’hisendes locals, art. 104–110

En un lloguer d’habitatge habitual, la fiança legal obligatòria és d’una mensualitat de renda. No s’ha de confondre amb una garantia addicional ni amb el pagament del primer mes.

A Catalunya, la persona arrendadora ha de dipositar la fiança a l’INCASÒL en el termini de dos mesos des de la formalització del contracte. Les garanties addicionals han de quedar diferenciades de la fiança legal i respectar els límits legals.

Fonts oficials: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 36 · INCASÒL — Dipòsit de fiances

Es poden pactar garanties addicionals, però amb límit. En contractes d’habitatge de fins a cinc anys, o fins a set si l’arrendador és una persona jurídica, la garantia addicional no pot superar dues mensualitats de renda. Aquest límit és a banda de la fiança legal d’una mensualitat.

Es pot fer servir, per exemple, un dipòsit addicional o un aval bancari d’import limitat, respectant aquest sostre. Tampoc no es pot substituir el límit exigint diverses mensualitats per avançat: la Llei d’arrendaments urbans no permet exigir anticipadament més d’una mensualitat de renda.

Fonts oficials: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 17.2 i 36.5 · BOE — Reial decret llei 7/2019, art. 1, apartat catorze

Sí. El municipi de Girona és dins la declaració de zona de mercat residencial tensionat, amb efectes des del 16 de març de 2024 i una vigència inicial de tres anys. Es refereix al municipi, no a tota la província.

Per llogar habitatge habitual: si hi ha hagut un contracte en els últims cinc anys, el límit és la renda anterior actualitzada, amb les excepcions legals. Si l’arrendador és gran tenidor, també s’aplica el límit de l’índex de referència estatal, i preval el més baix. Si no hi ha hagut contracte en els cinc anys anteriors, la declaració catalana aplica el límit de l’índex també als petits propietaris. Els anuncis i els contractes han d’incloure la informació legalment exigible.

Per vendre, la declaració no fixa per si sola un topall al preu d’un habitatge lliure. Sí que cal revisar restriccions i drets d’adquisició preferent: la Generalitat té drets de tempteig i retracte en determinades transmissions, entre elles les d’habitatges de grans tenidors persones jurídiques en zona tensionada.

Fonts oficials: BOE — Resolució de 14 de març de 2024 (zona tensionada) · BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 17.6 i 17.7 · BOE — Llei catalana 18/2007, art. 59 i 66 · BOE — Decret llei 1/2015, art. 2 · Generalitat — Preguntes freqüents sobre la limitació de rendes