Una buena operación empieza antes de publicar.

Sí. Tener una hipoteca pendiente no impide vender la vivienda. Hay que acordar cómo se liquidará el préstamo y se cancelará la carga, o si el comprador asumirá la deuda con el consentimiento del banco. La venta, por sí sola, no te libera de la obligación de pagar el préstamo.

Se puede coordinar la venta con el pago del saldo pendiente. Hay que distinguir cancelar la deuda con el banco de cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad: pagar el préstamo no borra automáticamente la carga registral. La escritura de cancelación hipotecaria está exenta de AJD, pero eso no elimina los gastos de formalización y tramitación que correspondan.

Fuentes oficiales: BOE — Llei hipotecària, art. 82 i 118 · ATC — Cancel·lació d’hipoteca

Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor en el marco de la compraventa. Sus efectos dependen del tipo de arras y de lo pactado: no todas permiten cancelar la compra perdiendo simplemente el importe entregado.

Cuando se aplica el derecho civil catalán, las cantidades entregadas se presumen arras confirmatorias: acreditan la conclusión del contrato y son un anticipo del precio. No dan, por sí solas, un derecho libre de desistimiento.

Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Permiten desistir: si desiste el comprador, las pierde; si lo hace el vendedor, las devuelve dobladas. Si el contrato prevé financiación bancaria, la denegación documentada puede permitir desistir con devolución si se cumplen los requisitos del artículo 621-49 del Código civil de Cataluña. No es una devolución automática ante cualquier denegación de hipoteca.

Fuentes oficiales: BOE — Codi civil de Catalunya, art. 621-8, 621-37 i 621-49 (Llei 3/2017)

Sí, pero vender el piso no extingue automáticamente el alquiler ni obliga al inquilino a irse. El comprador debe respetar el arrendamiento en los términos que establezca la normativa aplicable al contrato.

El inquilino puede tener derecho de tanteo (comprar antes que un tercero en las condiciones comunicadas) y de retracto (adquirir después de la venta en los supuestos legales). Hay que comprobar si existe una renuncia válida o alguna excepción. Aunque se haya pactado la renuncia, la Ley de arrendamientos urbanos obliga a comunicar la intención de vender con una antelación mínima de 30 días a la formalización de la compraventa. Los contratos antiguos pueden tener un régimen distinto.

Fuentes oficiales: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 14 i 25 · BOE — Reial decret llei 7/2019, disposició transitòria primera

Sí, pero antes hay que regularizar la herencia y acreditar quién puede transmitir la vivienda. En las sucesiones regidas por el derecho catalán, la herencia se adquiere con la aceptación; si el piso forma parte de una comunidad hereditaria, venderlo requiere el acuerdo unánime de los coherederos.

Fiscalmente, heredar y vender después son operaciones distintas. La herencia tributa por el impuesto sobre sucesiones, con las reducciones y bonificaciones aplicables; el plazo general de presentación y pago es de seis meses desde el fallecimiento, no desde la venta. La venta posterior puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, y hay que revisar la plusvalía municipal tanto en la herencia como en la venta.

Fuentes oficiales: BOE — Codi civil de Catalunya, llibre quart, art. 411-5 i 463-5 · ATC — Termini de l’impost sobre successions · BOE — Llei de l’IRPF, art. 33–36 · BOE — Llei d’hisendes locals, art. 104–110

En un alquiler de vivienda habitual, la fianza legal obligatoria es de una mensualidad de renta. No debe confundirse con una garantía adicional ni con el pago del primer mes.

En Cataluña, la persona arrendadora debe depositar la fianza en el INCASÒL en el plazo de dos meses desde la formalización del contrato. Las garantías adicionales deben quedar diferenciadas de la fianza legal y respetar los límites legales.

Fuentes oficiales: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 36 · INCASÒL — Dipòsit de fiances

Se pueden pactar garantías adicionales, pero con límite. En contratos de vivienda de hasta cinco años, o hasta siete si el arrendador es una persona jurídica, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta. Este límite es aparte de la fianza legal de una mensualidad.

Se puede utilizar, por ejemplo, un depósito adicional o un aval bancario de importe limitado, respetando ese tope. Tampoco se puede sustituir el límite exigiendo varias mensualidades por adelantado: la Ley de arrendamientos urbanos no permite exigir anticipadamente más de una mensualidad de renta.

Fuentes oficiales: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 17.2 i 36.5 · BOE — Reial decret llei 7/2019, art. 1, apartat catorze

Sí. El municipio de Girona está incluido en la declaración de zona de mercado residencial tensionado, con efectos desde el 16 de marzo de 2024 y una vigencia inicial de tres años. Se refiere al municipio, no a toda la provincia.

Para alquilar vivienda habitual: si ha habido un contrato en los últimos cinco años, el límite es la renta anterior actualizada, con las excepciones legales. Si el arrendador es gran tenedor, también se aplica el límite del índice de referencia estatal, y prevalece el más bajo. Si no ha habido contrato en los cinco años anteriores, la declaración catalana aplica el límite del índice también a los pequeños propietarios. Los anuncios y los contratos deben incluir la información legalmente exigible.

Para vender, la declaración no fija por sí sola un tope al precio de una vivienda libre. Sí hay que revisar restricciones y derechos de adquisición preferente: la Generalitat tiene derechos de tanteo y retracto en determinadas transmisiones, entre ellas las de viviendas de grandes tenedores personas jurídicas en zona tensionada.

Fuentes oficiales: BOE — Resolució de 14 de març de 2024 (zona tensionada) · BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 17.6 i 17.7 · BOE — Llei catalana 18/2007, art. 59 i 66 · BOE — Decret llei 1/2015, art. 2 · Generalitat — Preguntes freqüents sobre la limitació de rendes