Une bonne opération commence avant la publication.

Oui. Un prêt hypothécaire en cours n’empêche pas de vendre le logement. Il faut convenir de la manière dont le prêt sera remboursé et l’hypothèque radiée, ou si l’acheteur reprendra la dette avec l’accord de la banque. La vente, à elle seule, ne vous libère pas de l’obligation de rembourser le prêt.

La vente peut être coordonnée avec le remboursement du solde. Il faut distinguer le remboursement de la dette auprès de la banque et la radiation de l’hypothèque au Registre foncier : rembourser le prêt n’efface pas automatiquement l’inscription. L’acte de radiation est exonéré de l’AJD, mais les frais de formalisation et de traitement correspondants restent dus.

Sources officielles: BOE — Llei hipotecària, art. 82 i 118 · ATC — Cancel·lació d’hipoteca

Les arrhes (arres) sont une somme que l’acheteur remet au vendeur dans le cadre de la vente. Leurs effets dépendent du type convenu : toutes ne permettent pas d’annuler l’achat en perdant simplement le montant versé.

En droit civil catalan, les sommes versées sont présumées être des arrhes confirmatoires : elles attestent la conclusion du contrat et constituent un acompte sur le prix. Elles ne donnent pas, à elles seules, un droit libre de se rétracter.

Les arrhes pénitentielles doivent être convenues expressément. Elles permettent de se dédire : si l’acheteur se dédit, il les perd ; si c’est le vendeur, il les restitue au double. Si le contrat prévoit un financement bancaire, un refus documenté peut permettre de se dédire avec remboursement lorsque les conditions de l’article 621-49 du Code civil catalan sont réunies. Un refus de prêt n’entraîne pas automatiquement le remboursement.

Sources officielles: BOE — Codi civil de Catalunya, art. 621-8, 621-37 i 621-49 (Llei 3/2017)

Oui, mais la vente ne met pas automatiquement fin au bail et n’oblige pas le locataire à partir. L’acheteur doit respecter le bail dans les conditions prévues par la réglementation applicable au contrat.

Le locataire peut disposer d’un droit de préemption (acheter avant un tiers aux conditions notifiées) et d’un droit de retrait (acquérir après la vente dans les cas prévus par la loi). Il faut vérifier s’il existe une renonciation valable ou une exception. Même en cas de renonciation, la loi sur les baux urbains impose de notifier l’intention de vendre au moins 30 jours avant la signature de la vente. Les contrats anciens peuvent relever d’un régime différent.

Sources officielles: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 14 i 25 · BOE — Reial decret llei 7/2019, disposició transitòria primera

Oui, mais il faut d’abord régulariser la succession et justifier qui peut transmettre le logement. Dans les successions régies par le droit catalan, l’héritage s’acquiert par l’acceptation ; si l’appartement fait partie d’une indivision successorale, sa vente exige l’accord unanime des cohéritiers.

Sur le plan fiscal, hériter puis vendre sont deux opérations distinctes. L’héritage est soumis à l’impôt sur les successions, avec les abattements applicables ; le délai général de déclaration et de paiement est de six mois à compter du décès, et non de la vente. La vente ultérieure peut générer une plus-value ou une moins-value à l’impôt sur le revenu (IRPF), et la taxe municipale sur la plus-value du terrain (plusvàlua) doit être examinée pour l’héritage comme pour la vente.

Sources officielles: BOE — Codi civil de Catalunya, llibre quart, art. 411-5 i 463-5 · ATC — Termini de l’impost sobre successions · BOE — Llei de l’IRPF, art. 33–36 · BOE — Llei d’hisendes locals, art. 104–110

Pour la location d’une résidence principale, le dépôt de garantie légal obligatoire est d’un mois de loyer. Il ne faut pas le confondre avec une garantie complémentaire ni avec le paiement du premier mois.

En Catalogne, le bailleur doit déposer le dépôt de garantie auprès de l’INCASÒL dans les deux mois suivant la signature du contrat. Les garanties complémentaires doivent rester distinctes du dépôt légal et respecter les limites légales.

Sources officielles: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 36 · INCASÒL — Dipòsit de fiances

Des garanties complémentaires peuvent être convenues, mais dans une limite. Pour les contrats d’habitation de cinq ans au plus, ou de sept ans si le bailleur est une personne morale, la garantie complémentaire ne peut dépasser deux mois de loyer. Cette limite s’ajoute au dépôt légal d’un mois.

On peut recourir, par exemple, à un dépôt complémentaire ou à une caution bancaire d’un montant limité, dans le respect de ce plafond. On ne peut pas non plus contourner la limite en exigeant plusieurs mois de loyer d’avance : la loi sur les baux urbains n’autorise pas à exiger plus d’un mois de loyer à l’avance.

Sources officielles: BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 17.2 i 36.5 · BOE — Reial decret llei 7/2019, art. 1, apartat catorze

Oui. La commune de Gérone est incluse dans la déclaration de zone de marché résidentiel tendu, en vigueur depuis le 16 mars 2024 pour une durée initiale de trois ans. Elle concerne la commune, et non toute la province.

Pour louer une résidence principale : s’il y a eu un contrat au cours des cinq dernières années, la limite est le loyer précédent actualisé, sous réserve des exceptions légales. Si le bailleur est un grand propriétaire, la limite de l’indice de référence de l’État s’applique aussi, et la plus basse prévaut. S’il n’y a pas eu de contrat au cours des cinq années précédentes, la déclaration catalane étend la limite de l’indice aux petits propriétaires. Les annonces et les contrats doivent comporter les informations exigées par la loi.

Pour vendre, la déclaration ne plafonne pas à elle seule le prix d’un logement libre. Il faut toutefois vérifier les restrictions et droits de préemption : la Generalitat dispose de droits de préemption et de retrait sur certaines mutations, notamment celles de logements de grands propriétaires personnes morales en zone tendue.

Sources officielles: BOE — Resolució de 14 de març de 2024 (zona tensionada) · BOE — Llei d’arrendaments urbans, art. 17.6 i 17.7 · BOE — Llei catalana 18/2007, art. 59 i 66 · BOE — Decret llei 1/2015, art. 2 · Generalitat — Preguntes freqüents sobre la limitació de rendes